使える裏千家 茶道

工事費用2000万円が土地価格の中に含まれているのならニーズもあるのですが、土地原価が坪100万円もするのであれば、建売用地として検討することは出来ません。 そこで物件を持ち込んできた金融機関の方に工事の内容を説明し、土地価格の減額をお願いしました。
この話は金融機関窓口では納得されるのですが、菓議で上に上がっていくと「不動産鑑定士が鑑定した価格を下げるわけにいかない」という返答で、値段が下がらず取引は出来ませんでした。 悪口ついでに鑑定士さんの鑑定評価の事例をもう1つ。

バブルが崩壊して2年目の頃、平成４年頃だったと思いますが、ある金融機関の社員が滋賀県にあるマンションを買って欲しいと言ってきました。 資料には数カ月前、ある鑑定士に鑑定評価させた資料も添付されており、それによると、そのマンション評価は4千数百万円でした。
滋賀県のマンションは私の得意とするテリトリーから離れていますが、それでも、この時のマンション価格状況から考えてみると高すぎるような気がしました。 しかし、私が変に安値を付けたという印象を持たれるのも嫌でしたの、すぐさま行員の前で、不動産情報が入力されたコンピュータで同マンションの販売状況を検索して鑑定してもらったマンション価格が4千数百万円。
検索機から出てきた販売価格が2000万円ちょっとですから、その価格差を見たときの金融機関行員の驚きようは尋常ではありませんでした。 このケースは現実に不動産鑑定士が鑑定したものでしたが、現実の販売状況の中で比較して鑑定士の鑑定評価がいかに暖昧なものか、あざやかに露呈したのです。
私は仕事の関係上、鑑定士の鑑定評価を見る機会がよくあるのですが、こんなに頓珍漢な価格付けをする場合があります。 不動産業者の中でも、不動産鑑定士が鑑定した土地をもったいぶって振り回している人もおりますが、少なくともその価格は現実の市場価格とは何ら関係のない机上の計算で表れた価格程度に思っておいて問題はなさそうです。
私は、土地の売買を専門にする不動産業者が不動産鑑定士の資格を取得し、鑑定実務に従事するようにすればいいのだと思うのですが、実際はそうではありません。 ほとんどの場合、鑑定士資格を取る人は不動産の売買業務とあまり関係のない人か、関係があるとしても信託銀行の行員です。
また、鑑定士といえど勉強熱心な人と不勉強な人があり、同じ物件を鑑定させても出てくる価格が千差万別になる場合があります。 鑑定士に鑑定してもらった価格だから安心といっても、市場価格であるということではありません。
話が横道にそれました。 土地は高低があることによって大きく価格を左右することがあると述べましたが、1年ほど前、古い擁壁のある宅地で吃驚するような経験をしたことがあります。

京都の東山区に、なだらかな山裾を切り開いて住宅の立ち並ぶ今熊野というところがあります。 3〜4メートルの細い道がつづら折りのように曲がりくねって、小さな住宅が密集する、京都の下町情緒の残る町です。
この町の1角に売土地が出ました。 現場に行ってみると、物件は道路に平坦な土地で、坪数といい、間口といい、まずは建売住宅に適した土地でしたので、購入するつもりで敷地の中を案内してもらいました。
敷地の奥に入って驚いたのですが、製側の隣地の宅地が5メートルくらい落ち込んでいるのです。 落ち込んだ断面をおおっている擁壁を見ますと、50〜60年ほど前に造成された簡易な工法の擁壁で、所々緩みがあるのか土地ごとふくらんでいる部分さえあります。
この擁壁を見たとき、まず頭に浮かんだのは、この擁壁を残したのでは建替えは出来ないということでした。 また、落ち込んだ所が隣地の境界のちょうど間のところで、擁壁工事をやり直すにしても、隣地の方との話し合いが前提になりますし、お互いぎりぎりに家が建っているので、造成工事1つにしてもいろいろむずかしい問題があるような気がしました。
そこで工事部の者に工事価格を弾かせてみたところ、驚いたことに、1500万円の見積もり価格になっていました。 物件価格が5000万円でしたので、どうせ値段は下がらないだろうと思いながらも、5000万円（宅地価格）から1500万円（工事原価）を差し引いた3500万円の値付けをしました。
やはり値段は下がらず、他の建売業者がもとの価格のまま不見転で購入しました。 後日談ですが、この業者が古い擁壁をそのままで建売しようとしたらしいのですが、役所のストップがかかり、やはり造成しなおさなければならなくなったそうです。
その造成費は私どもが想定した額になり、結局、その現場は赤字になったそうです。 漠然と土地を見ていると同地域であれば同価格のように思いがちですが、少し条件が違えば、価格は極端に変わります。
特に、隣地と高低差があり、境界に新たな造成を必要とする宅地であったり、時代遅れの宅地造成方法であったりすると、いくら完成宅地のように見えても商品価値は薄く、商品価値を高めようとすれば、再度造成の必要に迫られます。 また、これが未造成宅地であったりすると、その宅地に家を建てようとするときに、様々な規制で大変な額の造成醤を要することがあります。
土地の購入の際には、必ず、現状のままで家を建てることが出来るのか、造成しなければならないのかチェックする必要があります。 チェックの方法は簡単で、役所の所轄窓口（建築課等）に行って場所を言えば1週間位で査定してもらえ、造成や擁壁が必要であればその方法について指示してくれます。
100〜200坪の大邸宅の並ぶ1角に、10坪程度の宅地があるとします。 用途地域は第一種低層住居専用地域で、建ぺい率は50％、容積率は80％とします。

この物件はまともな価格で売り物になる。 都心の大通り、ビジネス街の1角、敷地は少なくとも200〜300坪の宅地規模がある地域に、間口2間の20坪の宅地が売りに出されたとしたら、この宅地はまともな値段で売れるのでしょうか。
大規模な工場群の立ち並ぶ工業地域に、突如50坪の住宅地が売りに出されます。 この50坪の宅地はまともな価格で売れるのでしょうか。
ここに挙げた事例はすべて、その地域で利用されるには不釣り合いな、用途のアンバランスな物件で、このような物件には通常の価格を付けることが出来ません。 宅地規模は400平方メートル（121坪）、間口15メートル、前の道路幅は3.6メートルの2項道路（4メートル未満の道路）。
用途地域は住居地域、建ぺい率と容積率はそれぞれ60％、200％・町並みは小規模住宅の立ち並ぶ住宅密集地です。 この地域では20坪見当、間口2間半、更地の宅地価格が坪1110万円位で売れる場所だと言われています。
Ｄは元々、この地域全体が農地であった頃の農家の名残りで、周辺は利便性に富んだ地域に変貌しています。 この地域が農地から街に変貌し始めたのは明治後期で、小規模住宅が立ち並ぶ町並みに変貌し、今日ではこの地域が農村地帯であったことをうかがわせるものはほとんど何も見当らないほどでただ数少ない農家がチラホラと残っているのが、元農村であったことをうかがわせるただ1つの証です。
ただ数少になってます。

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